Comment calculer son rendement locatif net en 2026
Le chiffre affiché sur SeLoger ne veut rien dire. Le rendement brut ignore les charges, la fiscalité et le crédit. Voici comment calculer le vrai chiffre, celui qui détermine si un investissement vaut vraiment le coup.
Le rendement brut : pourquoi c'est trompeur
La plupart des annonces affichent un rendement brut calculé ainsi : loyer annuel divisé par le prix d'achat. Si un appartement est vendu 150 000€ et loué 700€/mois, on obtient (700 × 12) / 150 000 = 5,6%. Ça semble correct.
Le problème : ce chiffre ne tient compte ni des charges de copropriété, ni de la taxe foncière, ni des assurances, ni des périodes de vacance locative, ni de la fiscalité sur les loyers. En réalité, ce 5,6% peut facilement tomber à 2,5% une fois tout calculé · ou monter à 4,5% avec une optimisation fiscale correcte.
C'est pourquoi les investisseurs expérimentés ne regardent jamais le rendement brut. Ils calculent le rendement net, voire le rendement net-net (après fiscalité).
Les trois niveaux de rendement à connaître
Simple mais inutile pour décider. Ne tient compte d'aucun frais réel.
Le chiffre utile pour comparer deux biens. Prend en compte les sorties réelles.
Le vrai chiffre. Varie fortement selon votre régime fiscal et votre TMI.
Exemple complet : T2 rénové, ville universitaire
Le bien est loué meublé (statut LMNP). Loyer : 850€/mois. La mensualité de crédit se calcule avec la formule d'annuité constante sur 80 925€ à 3,85% sur 20 ans.
| Poste | Mensuel | Annuel |
|---|---|---|
| Loyer meublé | +850€ | +10 200€ |
| Mensualité capital + intérêts (80 925€ / 20 ans / 3,85%) | -484€ | -5 808€ |
| Assurance emprunteur (0,30%/an) | -20€ | -240€ |
| Charges de copropriété | -45€ | -540€ |
| Taxe foncière (~456€/an) | -38€ | -456€ |
| Assurance PNO | -12€ | -144€ |
| Vacance locative (5%) | -42€ | -504€ |
| Provision entretien courant (~1%/an) | -50€ | -600€ |
| Cashflow NET | +159€ | +1 908€ |
Le rendement brut sur coût complet est de 10,1% (loyer élevé par rapport au prix grâce à l'achat à rénover). Le rendement net de charges ressort à 7,9%. Et après crédit et toutes les charges, le cashflow est positif de 159€/mois avec seulement 20 000€ d'apport. C'est la logique de la stratégie valeur ajoutée : acheter en dessous du marché, rénover, louer meublé.
Ce que beaucoup oublient de calculer
En moyenne, un bien reste vacant 2 à 3 semaines par an entre deux locataires. C'est 3 à 6% du loyer annuel qui disparaît. Prenez 5% comme hypothèse prudente.
Chaudière, robinets, peinture entre deux locataires. Provisionnez 1% de la valeur du bien par an. Sur ce bien à 95 000€, c'est environ 50€/mois.
Souvent oubliée dans les simulateurs de rendement. Elle représente 0,20 à 0,40%/an du capital emprunté, soit 15 à 30€/mois sur un emprunt de 80 000€.
Elle varie de 400 à 1 500€/an selon la ville et la surface. À prévoir systématiquement dans votre tableau de bord mensuel.
L'impact de la fiscalité sur le rendement final
Le même bien peut afficher un rendement net-net très différent selon votre régime fiscal. Sur cet exemple en LMNP meublé, l'amortissement du bien (sur 25 à 40 ans) et du mobilier (sur 5 à 10 ans) neutralise souvent l'impôt pendant 10 ans. Pour un investisseur à TMI 30%, c'est 50 à 150€/mois d'impôts en moins par rapport à une location nue équivalente.
En location nue, les intérêts du crédit et les charges sont déductibles, mais pas l'amortissement. Pour une TMI à 41%, l'impôt peut réduire significativement le cashflow net positif calculé ci-dessus.
Le TRI : l'indicateur que les pros utilisent vraiment
Le rendement locatif mesure le rapport loyer/prix. Le taux de rendement interne (TRI) mesure la performance de votre capital investi sur toute la durée de détention, en intégrant le cashflow, le remboursement du capital et la plus-value potentielle à la revente.
Sur notre exemple (cashflow +159€/mois, apport 20 000€), en supposant une valorisation modérée du bien de 1,5%/an sur 10 ans, le TRI post-dette ressort à 18,9%. Ce chiffre intègre : le cashflow positif (+159€/mois), le capital remboursé en 10 ans (32 780€ de dette soldée), et la plus-value à la revente (95k achetés+rénovés, revendus ~110k).
Même sans revalorisation (revente au prix de revient), le TRI reste à 16,4% grâce au levier et au cashflow positif. C'est ce chiffre qu'il faut comparer avec d'autres classes d'actifs.
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Découvrir mes opportunités gratuitementEn résumé : les 5 chiffres à calculer avant d'investir
- Rendement brut (pour avoir un premier filtre rapide)
- Charges annuelles réelles (copropriété, taxe foncière, assurances)
- Cashflow net mensuel après crédit et toutes charges
- Impôt selon votre régime fiscal et votre TMI
- TRI post-dette sur 10 ans avec hypothèse de revente